1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Nasıl Yapılır? Kamulaştırmanın Aşamaları Nelerdir?


Kamulaştırma Nedir?

Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli peşin veya bazı hallerde taksitle ödenmek kaydıyla belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasına kamulaştırma (istimlak) denilmektedir. Yani kamulaştırma, kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacıyla kamu gücünü kullanarak gerçek ya da özel tüzel kişilere ait taşınmazları kendi mülkiyetine geçirmesidir. Kamulaştırma işlemleri, 1982 Anayasasının 46. maddesi ve 22942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘na göre yürütülmektedir.

Kamulaştırmanın Aşamaları Nelerdir?

Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırmanın belirli bir süreç dahilinde yapılmasını öngörmüştür.

Buna göre kamulaştırmanın aşamaları şunlardır:

  1. Kamu yararı kararı alınması,
  2. Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemlerin (kamulaştırılacak taşınmazla ilgili araştırmanın yapılması, kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi)
  3. Kamulaştırma kararının tapuya şerh edilmesi,
  4. Kamulaştırma bedelinin tespiti
  5. Kamulaştırmada satın alma usulünde uzlaşma komisyonunun görevlendirilmesi
  6. Satın almaya davet yapılması,
  7. Pazarlık görüşmelerinin yapılması
  8. Pazarlık görüşmeleri olumlu sonuçlanırsa, taşınmazın idare adına tescili ve bedelin ödenmesi,
  9. Pazarlık görüşmeleri olumsuz sonuçlanırsa, kamulaştırma davası açılması

1) Kamu Yararı Kararı Alınması

Kamulaştırmanın ilk aşaması, kamu yararı kararının alınmasıdır. İstisnalar hariç olmak üzere tüm kamulaştırmalar için kamu yararı kararı alınması gerekir. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

a) Kamu Yararı Kararını Kim Alır? Kamu Yararı Kararı Verecek Merciler Nelerdir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 5. maddesine göre kamu yararı verecek merciler şunlardır:

Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

– Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,

– Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,

– Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,

– İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni

– Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

– Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda YÖK,

– Üniversite, TRT Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,

– Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,

– Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

– Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,

– Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.

– Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

– Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

b) Kamu Yararı Kararının Onay Mercii

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 6. maddesine göre kamu yararı kararları;

– Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezinde valinin,

– İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,

– Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,

– Yükseköğretim Kurulu kararları, kurul başkanının,

– TRT Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,

– Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,

– Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,

– Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,

Onayı ile tamamlanır. Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

2) Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler

a) Kamulaştırılacak Taşınmazla İlgili Araştırmanın Yapılması

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 7. maddesine göre kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü veya cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde de beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

b) Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit İşlemi

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 9. maddesine göre, idare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.

c) Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Tescili ve Zilyedin Hakları

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 19. maddesine göre idare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, Kadastro Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder.

İdarece yapılan bu araştırma sonucunda, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olmadığının, taşınmaz zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde, Kanunun 9. maddesi gereğince seçilen bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapar, delilleri toplar ve keyfiyeti bir tutanakla belirtir. Bu tutanakta, taşınmazın yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi, mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirtilir.

3) Kamulaştırma Kararının Tapuya Şerh Edilmesi: 7B Şerhi Nedir?

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idarisine bildirir. İşte bu bildirim Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi gereğince yapıldığı için bu belirtmeye “2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme” veya “7/B şerhi” denilmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. Maddesine Göre Belirtme Ne Demek? Bu Belirtme Satışa Engel mi? Nasıl Kaldırılır?

4) Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet taktir komisyonunu görevlendirir. Kanun’da kıymet takdir komisyonlarının kimlerden oluşması gerektiğine dair herhangi bir koşul belirtilmemiştir.

Kanun’a göre, kıymet takdir komisyonları, Kanunun 11. maddesindeki esaslara göre ve uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmazın tahmini bedelini tespit eder

5) Kamulaştırmada İlk Uygulanacak Usul Nedir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 8. maddesine göre idareler, tapuda kayıtlı olan taşınmazlar hakkında yapacakları kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygularlar. Yani satın alma usulünün uygulanması (acele kamulaştırma, aynı ihtilaflı olan taşınmazların kamulaştırılması gibi istisnai durumlar hariç olmak üzere), asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açılmasının ön koşuludur.

6) Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nasıl Uygulanır?

Kamulaştırmada satın alma usulü, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre satın alma usulü şu şekilde uygulanır.

a) Uzlaşma Komisyonunun Görevlendirilmesi

Satın alma usulünün uygulanması için öncelikle uzlaşma komisyonunun kurulması gerekir. Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesine göre, idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. Kamulaştırma Kanunu’nda uzlaşma komisyonlarının kimlerden oluşması gerektiğine dair herhangi bir koşul belirtilmemiştir.

b) Satın Almaya Davet

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz, kaynak ve bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmazla trampa yoluyla devralmak istendiği resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

c) Pazarlık Görüşmeleri

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmazı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır.

Bu görüşmelerde, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

Malikin müracaat etmemesi, anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılır. Yani, müracaat olmaması, anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde idare, asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açar.

d) Taşınmazın İdare Adına Tescili ve Bedelin Ödenmesi

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

e) Satın Alma Yoluyla Kamulaştırmanın Hükmü

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’un 8. maddesine göre, bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

7) Kamulaştırma İçin Dava Açılması ve Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Belirlenmesi

Satın alma yoluyla kamulaştırmada pazarlık görüşmelerinden sonuç alınamazsa idare kamulaştırma davası açar. Yani satın alma usulünde anlaşma olmaması durumunda idare kamulaştırma bedelinin tespit edilerek taşınmazın idare adına tescili için asliye hukuk mahkemesinde dava açar ki buna kamulaştırma davası (kamulaştırma nedeniyle cebri tescil davası) denilir.

Ayn’ı (Mülkiyeti) İhtilaflı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması

Kamulaştırma Kanunu‘nun 18. maddesine göre; idare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit eder.

a) Mülkiyeti İhtilaflı Yerler ve Kamulaştırma

Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmazın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğunun tespit edilmesi halinde idarece, Kanunun 10 uncu maddesi uyarınca hazırlanan belgelerin tamamı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin 2 nci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir.

b) Mülkiyeti İhtilaflı Yerlerin Kamulaştırmasına Hangi Mahkeme Karar Verir?

Mahkemece, taşınmaz hakkındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına, Kanunun 10. maddesi uyarınca tebligatların ve ilanların yapılması, taşınmazın kamulaştırma bedelinin yine bu maddedeki usule göre tespit edilmesi ve bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli olacak hak sahibine ödemek üzere idarece mahkemenin belirttiği bankaya 10. madde uyarınca ve üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, bu bedelin ileride belli olacak hak sahibine ödenmesine ve taşınmazın idare adına tesciline karar verilir ve bu karar tapu idaresine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kanunu 3. maddesinin 2. fıkrasına göre yapılan kamulaştırmalarda mahkemece belirlenecek kamulaştırma bedelinin ilk ve takip eden taksitleri de mahkemenin belirlediği bankadaki üçer aylık vadeli hesaplara yatırılır.

Mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın sonucunda, hak sahibi olduğuna mahkemece karar verilen kişinin müracaatı üzerine kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin, paranın bu hak sahibine ödenmesi için bankaya yazacağı talimat üzerine para hak sahibine ödenir. Kanunun 18. maddesinde öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu taktirde ilgilinin yokluğunda yapılır.

Kamulaştırılması yapılan taşınmaz tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir. Mahkemece tespit edilen bu bedel taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir.

Kanunun 14. maddesinde belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin tebligat ve ilan belgelerinde açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Kamulaştırma Mevzuatı

Kategori Adı
Kanunlar 0221 sayılı Amme Hükmi Şahısları veya Müesseseleri Tarafından Fiilen Amme Hizmetlerine Tahsis Edilmiş Gayrimenkuller Hakkında Kanun
Kanunlar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
Kanunlar 3887 sayılı Milli Müdafaa İhtiyaçları İçin Yapılacak İstimlâkler Hakkında Kanun
Kanunlar 6830 sayılı İstimlâk Kanunu
Milli Emlak Genel Tebliğleri 278 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Kamulaştırma Sertifikası)
Milli Emlak Genel Tebliğleri 364 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Enerji Piyasası Kamulaştırmaları)
Milli Emlak Genel Yazısı 2014-32459 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (Kamulaştırma Amacında Kullanılmayan Taşınmazların İadesinin Hangi Kurum Tarafından Yapılacağı)
Milli Emlak Genel Yazısı 2020-259080 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (Elektrik piyasası kamulaştırma işlemlerinin EPDK tarafından yapılacağı)
Yönetmelikler Baraj İnşaatı İçin Yapılan Kamulaştırmalarda Kamulaştırma Sahasına Mücavir Taşınmaz Malların Kamulaştırılması Hakkında Yönetmelik
Yönetmelikler Baraj Mücavir Alanında Kalan Taşınmazların Kısmen veya Tamamen Kamulaştırılması Sonucunda Yerlerini Terk Etmek Zorunda Kalanların İskânına İlişkin Usul ve Esaslar
Yönetmelikler KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA BİLİRKİŞİ OLARAK GÖREV YAPACAKLARIN NİTELİKLERİ VE ÇALIŞMA ESASLARINA İLİŞKİN YÖNETMELİK
Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Nasıl Yapılır? Kamulaştırmanın Aşamaları Nelerdir?