1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hisseli Parselde Akrabaya Satışta Ön Alım Hakkı Kullanılabilir mi?


Yargıtay uygulamasında ön alım hakkının kullanılmasında, şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile, gerçekte miras hukukuna ilişkin amaçlarla eşe, çocuklara, akrabaya yapılan devirlerde de önalım hakkının kullanılamayacağını kabul edilmektedir. Yani özetle söylemek gerekir ise akrabaya satışta ön alım hakkı kullanılamamaktadır.

Kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir. Gerçek bir satışın konusu olma­yan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.

Bilindiği gibi önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olup paylı taşınmazda payı olan şahsa diğer payın üçüncü bir şahsa satılması halinde o pay alıcıya neye mal olmuş ise o miktar ile belli süre içinde öncelikle satın alma yetkisi veren ayni bir haktır. Yasa ile düzenlendiğinden gücünü ve kaynağını doğrudan yasadan alır. Payın satılması ile doğar. Mülkiyet hakkını kısıtlar.

Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır. Ön alım hakkı konusunda şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

Akrabaya Hibede Ön Alım Hakkı

Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden; onu, aynı şartları yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Bu kapsamda, temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir; önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2011/762 K: 2012/56  sayılı kararı).

Akrabaya Satışta Ön Alım Hakkı Kullanılabilir mi?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. Maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.

Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Yani bu düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma da sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir (Yargıtay HGK E: 2011/762 K: 2012/56  sayılı kararı).

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E: 1956/12, K: 1957/2 sayılı kararında akrabaya yapılan temliklerin tapuda satış gösterilmiş olsa bile gerçekte miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılması veya bağış olması halinde önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmiştir.

Bu İçtihadı Birleştirme Kararı satım sözleşmesinin tarafı olan kişinin kendi muvazaasına dayanamayacağı kuralının bir istisnası olup, bir kimsenin mirasçısına taşınmazın payını ileride ona bırakacağı malları dikkate alarak temlik etmesi veya hibede bulunması fakat bu işlemi tapuda satış göstermesi durumunu düzenlemektedir.

İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu kararında “Müşterek mülkün paydaşı, payını karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna dair maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hakim olduğu durumda medeni kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği şufa hakkı cereyan etmez.” şeklinde hüküm kurmuştur.

Karara göre bu gibi akrabaya satışta ortada, satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu gerçek bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada satıcının maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu kendi yerine geçirmektir. Mevcut içtihat ve doktrinlere göre satış mahiyetinde olmayan temliklerde şufa cereyan etmez; miras hakkı göz önünde tutularak kanuni mirasçıya temlikler de böyledir.

Fakat aynı karara göre burada esas olan, görünüşteki satış muamelesinin amacıdır. Bu konuda mühim ve tespiti zaruri bulunan husus akdin maksadını tayindir. Bunu da akdin hükümleri ve şartları değerlendirerek tayin edebilmek mümkündür. İçtihadı Birleştirme Kararına göre; alıcının, satıcının mirasçısı olması, satış bedelinin düşük bulunması, kendisine temlik olunan şahsın ödeme kabiliyeti bulunması gibi hususlar dikkate alınarak bir karar verilmelidir.

Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde, İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalıdır.

Yani temlik edenin (satıcının) esas maksadının bedel elde etmek bulunması ve alıcının de eda edebilecek (bedeli ödeyebilecek) durumda bulunması halinde ortada gerçek bir satışın varlığından ve dolayısıyla ön alım hakkının kullanılmasından bahsedilebilir.

Bir başka ifadeyle “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı’nın” bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.

Buna karşılık burada gerçek bir satış olduğu izlenimi uyandıracak herhangi bir husus yok ise ön alım hakkı kullanılamayacaktır.

Hangi Akrabaya Satışta Ön Alım Kullanılamaz?

Yargıtay burada akrabayı sadece mirasçılarla da sınırlandırmamaktadır. Ön alım hakkının kullanılamayacağı satışlar, mirasçılar ile sınırlı değildir. Yani mirasçılar dışında akrabalara yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E: 1956/12, K: 1957/2 sayılı kararının açıklayıcı olan gerekçe kısmında “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir.

Yargıtay HGK E: 2011/762 K: 2012/56,  sayılı  Yargıtay HGK E: 2011/38 K: 2011/225 sayılı ve Yargıtay HGK E: 2011/164 K: 2011/245 sayılı kararlarında ilamlarında,  satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip temlikin taraflarının akraba olmasının yeterli olduğuna karar verilmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E: 2016/8066, K: 2019/6219).

Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekten miras hukuki ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa önalım hakkı kullanılamaz. Davalının bu biçimdeki savunması her türlü delille ispat edilebilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E: 2015/18304, K: 2017/3425, T: 26.04.2017) Bununla birlikte akraba kavramının nasıl tanımlanacağı da ayrı bir sorundur.

Yorumlar (13)

  1. 16/02/2023

    iyi çalışmalar:
    makalenizi dikkatlice okudum. Benim hisseli 561 m2 yerim var içinde iki katlı evim var ve 2 kişi tapumuz vardı yer hiç bir şekilde çevrilmedi yani 561 m2yeri hep ben kullanıdım. 140m2 hisse sahibi vefaat etti. varisleri olan çocukları ve eşi zaman sonra amcasıyla görüşerek aralarında ortak yerleri birbirinin üzerine intikal ederek yani tek hisse olsun herkes yerini bilsin dediler. Çocuklar annesine vekalet vererek amcayla bu işi halledilmesin istediler. Ancak amcası olan adam tapu müdürlüğünde bu 140 m2 yeri kadının haberi olmadan diğer işlemlerin arasına koyarak kadına imza attırdı. dolaysıyla 140 m2 yer amcasının üzerine geçti ve bana hissedar oldu. 140 m2 yer Satış olarak yapıldı ama önemli bir para miktarı yok ortada..
    Sorum şu önalım davası açabilirmiyim, yada nasıl bir yol izlemeliyim alan adamla aramız iyi değil başka işler peşinde.. yardımcı olursanız sevinirim…

    • Kanaatimce bu konuda ön alım hakkı davası açmalısınız. Ama dikkat etmeniz gereken konular da var.

      • Davayı açtım Hangi konular kilit konumda acaba tanıklar ve satış yapan bizim tarafımıza şahitlik yapacak, yeterlimi bilgi verirseniz sevinirim

        • Davayı kendiniz mi açtınız? Avukat var ise gerekli konuları önemli konuları takip edecektir.

    • Aksi takdirde, bahsi geçen kişiden satın alan kişinin ortaklığın giderilmesi davası açması riski vardır.

      • 03/03/2023

        İyi akşamlar benim.3 katlı ev var 560 m2 arsanın içinde yanliz bunun 270 m2 si benim diğeri hissedarimin benimle hisseli olan bayan 6 ay önce k8zkardesinin oğluna satış yapmis şimdide alan kişi bana dava açmış ortakligin bitirilmesi benim ne yapmam gerekiyor şufa davasi açsam kazanma şansım yüzde kaç olur sizce sonuçta akrabalık derecesi var

        • Bu konuyu değerlendirmek için hisseli olan kişinin 6 ay önce kız kardeşinin oğluna yaptığı satışın gerçek bir satış olup olmadığına bakmak gerek. Gerçek bir satış ise (yani amaç gerçekten satmak ise) ön alım hakkınızın olmayacağını düşünüyorum. Amaç gerçekten satmak değilse başka niyetleri var ise ön alım hakkınız olabilir.

  2. Anneannem bana hisseli bir arsayı üzerime satış olarak verdi. ama aslında para felan ödemedim o beni büyüttügü için miras oalrak lasın diye bana verdi şatış aldıgım için bana diğer hissedarlar şufa hakkını kulanabilirmi yoksa miras hukuku bunun önüne geçermi

    • Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E: 1956/12, K: 1957/2 sayılı kararında akrabaya yapılan temliklerin tapuda satış gösterilmiş olsa bile gerçekte miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılması veya bağış olması halinde önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmiştir.

  3. 08/06/2023

    Dedemizden biz torunlarına intikal yoluyla tarla ve bazı araziler miras kaldı. Kimsenin kesin yeri belli olmamakla birlikte herkesin hisse miktarı bellidir. Amca çocuklarıyla hisseli olan bir tarlayı kardeşlerden biri diğer kardeşlerine haber vermeden hissesini diğer hissedar amcaoğluna sattığında diğer karşe önalım hakkı doğar mı

    • Bir hissedarın payını bir başka hissedara satması durumunda ön alım hakkı söz konusu değildir.

  4. paylı mülkiyette bulunan taşınmazdaki hissedar payını bacanağına satış şeklinde devretti bu durumda bacanak akraba geçer mi?

    • Burada amaç önemli. Gerçekten satmak istediyse ön alım hakkı kullanılabilir. Amaç satmak değil devretmek ise o takdirde akraba sayılır, ön alım hakkı olmaz